La Ley Carrez

Con un deseo de protección del comprador, el vendedor de un lote en copropiedad debe indicar la superficie al comprador. Puede tratarse indiferentemente de un alojamiento a uso de vivienda, de un local profesional o comercial. La legislación permite al comprador traer una acción en nulidad si la indicación de la superficie no figura a la escritura de venta.

La superficie tenida en cuenta es la de los pisos de los locales cerrados y cubiertos después de deducción de las superficies ocupadas por las paredes, divisiones, marchas y cajas de escalera, envolturas, marcos de puertas y ventanas. Las partes de los locales de una altura inferior a 1,80 metros se excluyen del ámbito de aplicación de la ley así como los lotes o fracciones de lotes inferiores a 8 metros cuadrados. Lo mismo ocurre las bodegas, garajes, y sitios de estacionamiento (boxeos y plazas de aparcamiento).

La mención de superficie es obligatoria en toda promesa o compromiso de venta, a defecto, la transacción puede ser anulada. Por otra parte, el comprador puede beneficiarse de una compensación financiera igual a la menor medida si la superficie exacta se revela ser inferior de más de 5% a la mencionada en el acto (o promesa).

Si la superficie no se menciona en la escritura de venta, el comprador puede, en el plazo de un mes a partir de la firma, cancelar definitivamente la transacción. Sin embargo, puesto que la responsabilidad de la persona oficializando la venta puede ser invocada, se puede considerar que la ausencia de mención de superficie será un hecho raro.

Si la superficie real del bien se revela ser inferior de más de un vigésimo veinteavo (5%), a la mencionada en el acto, entonces el comprador puede pedir una disminución de precio proporcional a la menor medida en el plazo de un año a partir de la firma definitiva.

LOS TEXTOS :

- Loi n° 96-1107 du 18/12/1996 ("Loi Carrez")

Extrait du Journal officiel de la République française du 19 décembre 1996 :

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Article 1er. - L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :

" Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peu être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. " Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

" Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

" Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat où l'acquéreur peu intenter l'action en nullité, au plus tard à expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

" La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

" Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
" Si la superficie est inférieure à plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
" L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. "

II. - Dans le premier alinéa de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : " et 42 " sont remplacés par les mots : " , 42 et 46 ".
Article 2. - Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.

Article 3. - La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.

La présente loi sera exécutée comme loi de l'état.
Fait à Paris, le 18 décembre 1996.
JACQUES CHIRAC

- Décret n° 97-532 du 29/05/1997 (définition d'une superficie privative)

Extrait du Journal officiel de la République française du 29 Mai 1997 :

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété
Article 1er. - Il est inséré dans le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés :
" Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

" Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le alcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.

" Art. 4-3. - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat. "

Article 2. - Dans le deuxième alinéa de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, le mot : " ébrasements " est remplacé par le mot : " embrasures ".

Article 3. - Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.

Article 4. - Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l'outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 23 mai 1997.
ALAIN JUPPE


Historique:

18 déc 1996 : Adoption en conseil des ministres de la loi Carrez.

23 mai 1997 : Décret d'application n°97-532, signé en Conseil d'État.

29 mai 1997 : Publication au journal officiel du Décret d'application de la Loi Carrez.

La loi du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, est entrée en application le 19 juin 1997.